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Acheter un bien immobilier et faire du commerce dans les locaux dont la SCI est propriétaire

Une SCI société civile immobilière, a pour unique but d'acheter et gérer un bien immobilier. Elle ne peut faire directement une autre activité (commerce, artisanat, profession libérale ou civile). Elle a le droit en revanche de louer en non meublé. Pour cela, il est nécessaire de créer deux structures juridiques : 

- une SCI (à capital variable pour plus de souplesse),

- une SAS (à capital variable également).

L'activité immobilière

Tout d'abord la SCI. Elle permet d'acheter un ou des biens immobiliers en évitant l'indivision. En effet c'est elle qui en est propriétaire, indépendamment des associés lesquels peuvent être des personnes physiques (vous, entreprise individuelle, etc.), des personnes morales (sociétés) ou des deux. 

Ainsi, si un membre part de la société (de son propre gré, par obligation, ou par décès), la propriété bien n'en sera en rien affectée. L'associé partant (ou ses héritiers) seront remboursés de leur part, proportionnellement à la valeur de l'immobilier moins le montant des dettes ou remboursements éventuels restant à effectuer. 

Exemple : la SCI a acheté une maison ou des locaux commerciaux pour un montant de 80.000 euros (dont la valeur est estimé à 120 000 euros revalorisée à la date du départ). Un prêt de 100.000 euros, intérêts compris, a été contracté sur lequel il reste 40 000 euros à rembourser. L'associé partant possède 50 % des parts, moins les dettes. Le capital de la société est de 20 000 euros apportés par trois associés : 

• un a apporté 25 % (  5 000 euros)

• un deuxième 25 % (  5 000 euros)

• un troisième, 50 % (10 000 euros)

En théorie, il recevra : 120 000 euros - 40 000 euros = 80 000 euros : 50 % soit 40.000 euros. Selon l'antériorité du bien, une décote pourra s'appliquer.

L'activité commerciale

Si l'on souhaite utiliser les locaux achetés pour développer une activité commerciale, on créera une seconde société du type SARL ou SAS par exemple. Nous vous recommandons de monter plus particulièrement, une SAS (société par action simplifiée). Elle peut comprendre les mêmes associés appelés "actionnaires" ou des différents, ou un seul. Dans ce dernier cas, la SAS se nommera SASU.

Points communs pour les deux structures juridiques 

Pour les deux sociétés, nous vous conseillions vivement de les créer à capital variable pour plus de souplesse, notamment : 

1°- Lorsqu'une modification du capital a lieu dans la limite des montants fixés dans les statuts, la société à capital variable est dispensée de publier une annonce légale, de modifier les statuts et autres déclarations auprès du tribunal de commerce (d'où pas de formalités, ni de dépenses liées à celles-ci). 

2°- Les associés peuvent partir ou arriver dans la société sans qu'il y ait besoin d'une quelconque formalité. Un simple procès verbal en tient lieu. Il n'y a pas d'enregistrement à effectuer auprès du tribunal de commerce.

3°- Après le départ de l'associé, la responsabilité envers les tiers est limitée à 5 ans avec une société à capital variable.

4°- Si la majorité des associés l'a décidé, il est possible le mettre un associé hors de la société.

5°- Les nouveaux associés peuvent rester anonymes. Ils ne figurent pas dans les statuts, et aucune déclaration n'est faite auprès des autorités. Le grand public ne peut donc avoir connaissance de ces associés non fondateurs.

6°- Dans le cas classique d'une SCI à capital fixe, il est possible de libérer le capital social sur une période de 5 ans. 

Le problème : tant que les associés n'auront pas apporté tout l'argent prévu, les bénéfices de la société seront imposés à 33,33 %. 

La solution ? Créer une société à capital variable.

On apporte le capital disponible et on l'augmente sans condition de date ni de valeur. De ce fait, les bénéfices ne seront imposés qu'à 15 % jusque 38.120 euros et à 33,33 % seulement si les résultats dépassent cette somme. Un avantage non négligeable !

7°- Enfin, la société (régime de l'IR) ne paie pas d'impôt. Ce sont les associés, proportionnellement à leur nombre de parts dans le capital, qui en paient sur le revenu.

Autres points communs :

• Aucun capital minium n'est exigé ni pour la SCI, ni pour la SAS ou SASU.

• Tout étranger peut devenir associé ou actionnaire sans condition de résidence en France.

• Tous les frais liés à la création et au fonctionnement de la société, loyers ou domiciliation, salaires et charges sociales, frais de comptabilités etc. sont pris en charge par la SAS et SASU ou la SCI si imposition à l'IR et sont décomptés des bénéfices, ce qui réduit l'imposition. Récupération de la TVA sur les achats.

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